中國城市報

“城市有機更新不是原來簡單的推倒、拆除、重建,而是在保持原有的城市機理,甚至保持原有建築外貌不變情況下進行。”對於目前的城市更新,住建部政策研究中心主任秦虹作出這樣的重新定義。

9月20日,在2017中國城市更新論壇上,住建部政策研究中心發佈瞭以《城市有機更新及制度創新與金融支持》為主題的研究報告(以下簡稱《報告》),指出城鎮化大體經歷瞭“城市化——大城市郊區化(都市空心化台中月子會所)——城市復興(城市更新)”的發展過程。

秦虹表示,城市更新是城市發展的永續過程。而這與傳統的舊城改造截然不同。

“城市更新不是房地產”

“城市更新不是房地產,是消費升級下的新商業、新辦公。”高和資本董事長、城市更新論壇主席蘇鑫在接受中國城市報記者采訪時反復強調。

蘇鑫認為,房地產公司、房地產行業受到政府政策的打壓,因為這個行業三高:高杠桿、高周轉、高回報/高毛利。而城市更新不是房地產,也有三個特點叫三長:長線融資、長長的產業鏈、長期穩定的收入。

隨著城鎮化不斷推進和房地產市場快速發展,國內房地產正從新建、開發、交易為主的市場,逐步轉向以存量房交易為主的時代。

與此同時,城市中心尤其是一線城市中心新增土地,已處於極度稀缺的狀態,對現有建築的升級改造,已成為下一輪城市發展的新增長點。

《報告》指出,在實施主體方面,歐美國傢基本都經歷瞭從以中央、地方政府為主,到政府與私人投資者合作,再到政府、私人部門和社區等地方團體三方共同參與和推進城市更新開發的過程。

在過去大規模、快速化的以舊城改造為主的階段,主要有政府資金支持。而在有機更新階段,面對前期啟動階段的融資難,需要更多產業基金的參與。記者瞭解到,部分城市已成立政府性質或政企聯合的城市更新基金。

另一方面,與傳統的推倒重建式更新,主要通過賣方售樓快速回籠資金相比,有機更新下“出售少租賃多”,往往需要長期經營,需輕資產運作。

《報告》指出,當城市有機更新項目運營進入成熟階段,能夠產生穩定的現金流後,可以通過資產證券化的方式,實現前期投資的退出,為持續運營提供長期的持有資金。

在蘇鑫看來,通過城市更新,資產可以獲得重塑與提升,其價值組成為:20%-30%的硬件改造,40%-50%的租金提升,20%-30%的流動性溢價。這個過程中,需要系統的資產管理去“改硬件”,開發的創新“裝內容”,證券化“促流動”。

企業與機構掘金萬億存量市場台中產後護理之家介紹

如今,越來越多的房企和機構也開始關註存量更新市場。業內認為,以一線城市核心區域“舊樓改造、存量提升”為核心的“城市更新”,將成為房地產市場未來十年的下一個風口。

實際上,美國、歐洲、日本等發達國傢早在上百年前就完成瞭大規模的房地產開發,進入到存量資產階段,更新、運營和改造是房地產行業重要的市場之一。而對中國而言,城市經濟還有大量的存量資產,尚未發揮其價值。

“保守估計,其中蘊含的商機,達數萬億元”。城市更新論壇秘書長、佰仕會創始人陳方勇在接受中國城市報記者采訪時指出,城市更新的角色,以前很大程度上被忽略,現在變成寶貝被重新重視起來。“城市更新的收獲期可能會更長,不像開發商拍賣一塊土地馬上就能賣,需要更用心地做產品,至少要5-8年的周期。”

目前,針對城市更新眾多細分市場,記者瞭解到,有聚焦棚戶區片區改造開發的企業,例如首開很早就提出瞭“城市復興官”計劃,萬科、遠洋、陽光城等房企也紛紛價碼城市更新;有聚焦新材料、新技術研發的企業,北新建材成為瞭該領域的一站式提供商;有聚焦將改造低坪效空間的聯合辦公企業,如優客工場、氪空間等;也有聚焦將老工廠改造成為創新創意產業園的企業,如翌成、德必等;還有聚焦將老舊物業改造成為特色酒店的企業,皇傢驛站便是其中的典型代表。

同時,大量的資本也開始密切關註城市更新和舊樓改造。

2012年,國開金融與高和資本收購的上海中華企業大廈屬於其中的典型案例,隨後兩傢又聯手進行瞭上海老舊廠區改造加新建的夢中心項目。今年,泰康資產的年度投資計劃也明確將城市更新納入其中;黑石、中美綠色產業基金、中信金石等資本方更是積極參與到城市更新市場的大潮中。

“房地產是制造業,開發的模式不需要經營;而城市更新是服務業,最終的出口是證券化。”蘇鑫對記者表示,將來的城市更新,資產管理機構將承擔重要角色。其內涵也早已超出瞭產業、建築、規劃等房地產行業范疇,開始逐漸滲透到金融、投資、科技、創新、人文、環境等諸多領域。

辦公樓遍地開花下的冷思考

當下,城市更新進入有機更新的階段,迫切需要註入新內容。在與產業的升級轉型上,眾創空間就是很好的一例。

隨著城市規模的擴大,北京、上海等一線城市在核心區域已不再準許興建新的商辦項目。這意味著,滿足核心區域的寫字樓市場需求隻能依靠存量市場。但歷史形成的建築多是傳統業態,難以滿足新型企業的辦公需求。

如今,國內許多創客空間、共享辦公等均是在對既有建築更新的基礎上發展起來,如優客工場、氪空間、洪泰創新空間、SOHO3Q等。“對投資商來說,舊建築更新、存量提升、功能改善就是投資機遇;而對政府來說,則是發展樓宇經濟,借此提升核心區域形象,吸引優質企業落戶,提高政府稅收。”《報告》這樣指出。

不過,面對當下商改辦、酒改辦的遍地開花,陳方勇也提出質疑,“這是惰性和誤區”。

陳方勇分析,好的商業物業,從培養期到成熟期,租金可以翻好幾倍;而辦公樓市場的租金,很容易達到天花板。“在北京,為何要去亦莊這樣的非核心區,享受標準化辦公?”言下之意,創新、多元、體驗式的創造翻新,已成為城市更新的內核。

事實上,國內湧現瞭許多城台中月子中心價格市更新相關的會議和組織,但目前主要集中在學術討論和政府規劃兩個層面。“城市更新始終缺乏一個參與者自己的組織,把投資者、運營者、設計者,甚至使用者都聚集到一起,形成閉環,這也是我們舉辦論壇的初衷。”

陳方勇表示,他希望通過這次活動對國內外經典城市更新案例進行分享和解讀,從內容上更加聚焦實操細節與背後的思考。

記者瞭解到,此次城市更新論壇以商業案例和商業模式為核心內容,由高和資本、國開金融、北京朗姿韓亞、中信證券、黑石等國內外50多傢頂尖機構聯合發起,為期2天,吸引近千人參會。同時,論壇針對城市更新項目和機構,還評選出瞭十大城市更新片區改造案例、十大城市更新資產運營機構等多個標桿。

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“城市有機更新不是原來簡單的推倒、拆除、重建,而是在保持原有的城市機理,甚至保持原有建築外貌不變情況下進行。”對於目前的城市更新,住建部政策研究中心主任秦虹作出這樣的重新定義。

9月20日,在2017中國城市更新論壇上,住建部政策研究中心發佈瞭以《城市有機更新及制度創新與金融支持》為主題的研究報告(以下簡稱《報告》),指出城鎮化大體經歷瞭“城市化——大城市郊區化(都市空心化)——城市復興(城市更新)”的發展過程。

秦虹表示,城市更新是城市發展的永續過程。而這與傳統的舊城改造截然不同。

“城市更新不是房地產”

“城市更新不是房地產,是消費升級下的新商業、新辦公。”高和資本董事長、城市更新論壇主席蘇鑫在接受中國城市報記者采訪時反復強調。

蘇鑫認為,房地產公司、房地產行業受到政府政策的台中產後照護打壓,因為這個行業三高:高杠桿、高周轉、高回報/高毛利。而城市更新不是房地產,也有三個特點叫三長:長線融資、長長的產業鏈、長期穩定的收入。

隨著城鎮化不斷推進和房地產市場快速發展,國內房地產正從新建、開發、交易為主的市場,逐步轉向以存量房交易為主的時代。

與此同時,城市中心尤其是一線城市中心新增土地,已處於極度稀缺的狀態,對現有建築的升級改造,已成為下一輪城市發展的新增長點。

《報告》指出,在實施主體方面,歐美國傢基本都經歷瞭從以中央、地方政府為主,到政府與私人投資者合作,再到政府、私人部門和社區等地方團體三方共同參與和推進城市更新開發的過程。

在過去大規模、快速化的以舊城改造為主的階段,主要有政府資金支持。而在有機更新階段,面對前期啟動階段的融資難,需要更多產業基金的參與。記者瞭解到,部分城市已成立政府性質或政企聯合的城市更新基金。

另一方面,與傳統的推倒重建式更新,主要通過賣方售樓快速回籠資金相比,有機更新下“出售少租賃多”,往往需要長期經營,需輕資產運作。

《報告》指出,當城市有機更新項目運營進入成熟階段,能夠產生穩定的現金流後,可以通過資產證券化的方式,實現前期投資的退出,為持續運營提供長期的持有資金。

在蘇鑫看來,通過城市更新,資產可以獲得重塑與提升,其價值組成為:20%-30%的硬件改造,40%-50%的租金提升,20%-30%的流動性溢價。這個過程中,需要系統的資產管理去“改硬件”,開發的創新“裝內容”,證券化“促流動”。

企業與機構掘金萬億存量市場

如今,越來越多的房企和機構也開始關註存量更新市場。業內認為,以一線城市核心區域“舊樓改造、存量提升”為核心的“城市更新”,將成為房地產市場未來十年的下一個風口。

實際上,美國、歐洲、日本等發達國傢早在上百年前就完成瞭大規模的房地產開發,進入到存量資產階段,更新、運營和改造是房地產行業重要的市場之台中坐月子中心價格表一。而對中國而言,城市經濟還有大量的存量資產,尚未發揮其價值。

“保守估計,其中蘊含的商機,達數萬億元”。城市更新論壇秘書長、佰仕會創始人陳方勇在接受中國城市報記者采訪時指出,城市更新的角色,以前很大程度上被忽略,現在變成寶貝被重新重視起來。“城市更新的收獲期可能會更長,不像開發商拍賣一塊土地馬上就能賣,需要更用心地做產品,至少要5-8年的周期。”

目前,針對城市更新眾多細分市場,記者瞭解到,有聚焦棚戶區片區改造開發的企業,例如首開很早就提出瞭“城市復興官”計劃,萬科、遠洋、陽光城等房企也紛紛價碼城市更新;有聚焦新材料、新技術研發的企業,北新建材成為瞭該領域的一站式提供商;有聚焦將改造低坪效空間的聯合辦公企業,如優客工場、氪空間等;也有聚焦將老工廠改造成為創新創意產業園的企業,如翌成、德必等;還有聚焦將老舊物業改造成為特色酒店的企業,皇傢驛站便是其中的典型代表。

同時,大量的資本也開始密切關註城市更新和舊樓改造。

2012年,國開金融與高和資本收購的上海中華企業大廈屬於其中的典型案例,隨後兩傢又聯手進行瞭上海老舊廠區改造加新建的夢中心項目。今年,泰康資產的年度投資計劃也明確將城市更新納入其中;黑石、中美綠色產業基金、中信金石等資本方更是積極參與到城市更新市場的大潮中。

“房地產是制造業,開發的模式不需要經營;而城市更新是服務業,最終的出口是證券化。”蘇鑫對記者表示,將來的城市更新,資產管理機構將承擔重要角色。其內涵也早已超出瞭產業、建築、規劃等房地產行業范疇,開始逐漸滲透到金融、投資、科技、創新、人文、環境等諸多領域。

辦公樓遍地開花下的冷思考

當下,城市更新進入有機更新的階段,迫切需要註入新內容。在與產業的升級轉型上,眾創空間就是很好的一例。

隨著城市規模的擴大,北京、上海等一線城市在核心區域已不再準許興建新的商辦項目。這意味著,滿足核心區域的寫字樓市場需求隻能依靠存量市場。但歷史形成的建築多是傳統業態,難以滿足新型企業的辦公需求。

如今,國內許多創客空間、共享辦公等均是在對既有建築更新的基礎上發展起來,如優客工場、氪空間、洪泰創新空間、SOHO3Q等。“對投資商來說,舊建築更新、存量提升、功能改善就是投資機遇;而對政府來說,則是發展樓宇經濟,借此提升核心區域形象,吸引優質企業落戶,提高政府稅收。”《報告》這樣指出。

不過,面對當下商改辦、酒改辦的遍地開花,陳方勇也提出質疑,“這是惰性和誤區”。

陳方勇分析,好的商業物業,從培養期到成熟期,租金可以翻好幾倍;而辦公樓市場的租金,很容易達到天花板。“在北京,為何要去亦莊這樣的非核心區,享受標準化辦公?”言下之意,創新、多元、體驗式的創造翻新,已成為城市更新的內核。

事實上,國內湧現瞭許多城市更新相關的會議和組織,但目前主要集中在學術討論和政府規劃兩個層面。“城市更新始終缺乏一個參與者自己的組織,把投資者、運營者、設計者,甚至使用者都聚集到一起,形成閉環,這也是我們舉辦論壇的初衷。”

陳方勇表示,他希望通過這次活動對國內外經典城市更新案例進行分享和解讀,從內容上更加聚焦實操細節與背後的思考。

記者瞭解到,此次城市更新論壇以商業案例和商業模式為核心內容,由高和資本、國開金融、北京朗姿韓亞、中信證券、黑石等國內外50多傢頂尖機構聯合發起,為期2天,吸引近千人參會。同時,論壇針對城市更新項目和機構,還評選出瞭十大城市更新片區改造案例、十大城市更新資產運營機構等多個標桿。

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